智选+ 70%家庭财富绑在房子上！地价跌不动真相，藏着中国经济的大难题

体制内工资拖欠、公共服务停摆，一个冰冷的真相再次摆在我们面前：地方没钱了。2025年10月卖地收入是2.5万亿，同比下降7.4%。这个数值大家可能没什么概念，要知道去年是4.86万亿，前年是5.79万亿智选+，这个数字比2021年8.7万亿的峰值更是几乎折了两折。

中央拿走税收大头，地方想要发展，就必须靠卖地支撑。全国94%的地方，卖地收入都是绝对主力，光是去年政府性基金收入里，84.9%的主要来源都是土地财政。可以说，土地财政是中国经济腾飞的总引擎。但现在的问题是，流通整个经济体系的信用基础——土地，出现了问题，直接给中国经济列车踩了急刹车。

以前是地价上升，财政充盈；财政有钱，项目就能铺开；项目一铺开，地价又涨。卖地拿到钱的地方可以建设城市，吸引人才和企业，形成有人、有钱、有产业的正反馈，土地变得更值钱，政府变得更有钱，城市建得更好。

但当所有城市都学会这个套路之后，各个地方开始炒地皮，招商引资陷入向下内卷，城市之间相互压价，抬高企业补贴，扩大建设规格。你修一个高铁站，我就修两个。

一开始还是竞走，可一旦有城市开始“抢跑”智选+，后面的城市就不得不疯跑起来。因为最先跑的城市已经通过集群效应吸引来了足够的企业和人才，这个时候其他城市光靠卖地根本不够。抵押土地、透支城市建设成了很多地方的一致选择，地方政府靠城投公司借了几十万亿的隐形债务，细思极恐。

毕竟卖地来钱快，不怕还不上，可现在“断粮”了，很多地方连利息都快还不上了。说到底，这场全民狂欢的杠杆还是走到了头。

为啥？因为我国地价普遍占房价的60%以上，地价不涨，房价就会下跌。中国家庭70%的财富都在房子里，银行也是如此。今年前三个季度，招行个人房贷平均抵押率首次突破40%，这意味着房价跌太多的话，很多房子的贷款余额已经超过房子本身价值的60%。

也就是说，抵押率越高，房子越资不抵债，银行想通过房子抵押放款就越难，简单说就是坏账率会更高。

所以你说房价为啥高？真的是因为人多地少吗？2015年北京市计划供应国有建设用地4600公顷智选+，实际上只完成了一半；2016年计划供应住宅用地1200公顷，最终没完成指标的40%。

全世界的大城市城区土地都主要用来住人，居住用地比例在首尔是60%、伦敦是50%、纽约是40%，而我国多数城市居住用地比例也就30%左右，最高只有35%，像北京、上海、深圳可能还不到30%。

那房价为啥还能这么高？因为只有房价居高不下，才能带动土地价格上涨，而卖地事关中国半个国家的就业。卖地的下游是5000万建筑工人，是家居、家电、建材供应等产业，还辐射到中介等服务行业。

要知道，2021年到2024年，光是消失的建筑农民工数量就达到1300万，房地产直接就业减少600万，建筑业就业减少1000万，建材与制造业减少1200万，服务业就业减少400万。要是土地经济完全停摆，造成的失业问题更是难以想象。在土地财政依赖度高的城市，比如杭州、佛山，就业冲击会更大。

最后的结果就是：医院里有人付不起高额医药费，失业的普通人房贷逾期甚至资不抵债，商场没人逛、餐馆倒闭，烟火气见不着，火气倒是一个比一个足。到了政府这边，更是饥不择食。2021年，河北霸州“三乱”事件中，违规出台考核办法，非税收入得分权重高达86.7%，7天对638家企业罚款1425万；2025年10月，河南某县消防大队设罚款指标，每月行政处罚不少于2件、罚款金额不少于2000元；2025年7月，山东临沂出现“天价芹菜罚款”，认定饭店菜品视频为违法广告，拟罚款45万。尽管这些事件都得到了相应问责处罚，但显而易见的趋势是，地方没钱已经到了昏招尽出的程度。

回到土地经济，这不仅是收入减少的问题：一线城市如火如荼，三四线城市无人问津。当隐性债务浮出水面，问题就非常严重了。土地绑定了地方财政、银行信贷、居民财富、就业、民生等一整条债务链条，土地价值贬值的背后，是整个金字塔的崩塌。

要知道，卖地收入锐减的当下，我们的预算支出却在暴涨，今年前10个月，全国政府性基金预算支出同比大幅增长15.4%。坦白说，这就是一场拆东墙补西墙、借新债还旧债的财政“裸奔”，但同时也是缓冲财政债务硬着陆的紧急措施。

所以现在国家对房地产的态度很明确：可以跌，但要慢慢跌；债务可以处置，但要让房地产产业逐步出清。比起万科等企业的债务违约问题，如何让土地和房地产的财政大浪不硬冲国家财政金融体系，更为关键。价格可以跌，毕竟刚需总归是市场需求，但正如十五五规划的定位，房子从经济支柱产业最终要转向民生保障，房子以金融属性流动的可能性越来越低。

所以，没买房的别着急，卖房的要明白市场风险、认清房子的居住属性，这才是应对当下市场最稳健的举措。

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